Wat is hypotheekrenteaftrek en hoe werkt het?

Hypotheekrenteaftrek is een belastingvoordeel voor huiseigenaren met een hypotheek. Met deze regeling kunnen zij onder bepaalde voorwaarden de betaalde hypotheekrente aftrekken van hun belastbaar inkomen, wat leidt tot een lagere inkomstenbelasting.

Dit voordeel is oorspronkelijk ingevoerd om het bezit van een eigen woning te stimuleren. Echter, er zijn al jaren discussies over de eerlijkheid van de hypotheekrenteaftrek, vooral omdat huurders geen vergelijkbaar belastingvoordeel ontvangen. Daarom is de regeling sinds 2014 stapsgewijs afgebouwd, vooral voor mensen met hogere inkomens.

Hoe werkt hypotheekrenteaftrek?

Hypotheekrenteaftrek betekent dat je de rente die je over je hypotheek betaalt, kunt aftrekken van je bruto-inkomen. Hierdoor betaal je minder inkomstenbelasting.

Deze aftrek is maximaal 30 jaar mogelijk. Voor hypotheken afgesloten vanaf 2013 gelden extra voorwaarden: alleen rente op annuïteiten- en lineaire hypotheken is aftrekbaar en de hypotheek moet binnen 30 jaar worden afgelost.

Voorbeeldberekening

Stel, je hebt een inkomen van €50.000 en je hypotheek bedraagt €200.000, met €8.935 aan hypotheekrente in het eerste jaar.

Daarnaast heeft je huis een WOZ-waarde van €180.000, wat een eigenwoningforfait van €630 betekent. Je totale aftrekpost is dan €8.305 (betaalde rente min eigenwoningforfait).

Na deze aftrek betaal je belasting over een lager inkomen van €41.695 in plaats van €50.000, wat je jaarlijks ongeveer €3.067 aan belastingvoordeel oplevert. Dit verlaagt je netto maandlasten aanzienlijk.

Hypotheekrenteaftrek in 2024 en toekomstig beleid

In 2024 is de hypotheekrenteaftrek voor huiseigenaren maximaal 36,97% en geldt voor kosten als advies- en notariskosten, taxatie en NHG (Nationale Hypotheek Garantie) die je in het aankoopjaar maakt. Kosten voor de transportakte, makelaarskosten, en overdrachtsbelasting zijn niet aftrekbaar.

Sinds 2020 wordt het maximale aftrektarief versneld verlaagd, en het tarief is nu gekoppeld aan de laagste inkomensschijf. Hoewel de hypotheekrenteaftrek niet geheel is verdwenen, gelden er nu meer beperkingen, vooral voor hogere inkomens.

Veranderingen van de hypotheekrenteaftrek in 2025 ten opzichte van 2024

In 2025 zullen er enkele veranderingen plaatsvinden in de hypotheekrenteaftrek, vooral door aanpassingen in de belastingtarieven en voortzetting van de geleidelijke afbouw van deze aftrekpost.

Maximale Aftrekbaarheid
In 2024 is de hypotheekrente aftrekbaar tegen maximaal 36,97%, gelijk aan het tarief van de eerste belastingschijf.

In 2025 stijgt het aftrekbare percentage naar 37,48%, gekoppeld aan het tarief van de tweede schijf. Dit betekent dat de hypotheekrente iets gunstiger wordt voor huiseigenaren in de tweede schijf, terwijl de belasting voor de eerste schijf juist iets lager wordt met een daling naar 35,82%.

Eigenwoningforfait
Het eigenwoningforfait blijft in 2025 gelijk aan 2024, met een percentage van 0,35% voor woningen met een WOZ-waarde tot 1,33 miljoen euro. Boven dit bedrag geldt een tarief van 2,35%.

Wet Hillen
Voor huiseigenaren zonder hypotheekschuld wordt het voordeel van de Wet Hillen, die belastingvrijstelling op het eigenwoningforfait geeft, verder afgebouwd.

In 2025 is dit voordeel nog maar 76,66%, wat betekent dat een groter deel van het eigenwoningforfait bij het belastbaar inkomen wordt opgeteld. Dit resulteert in iets hogere lasten voor huiseigenaren zonder of met een lage hypotheekschuld.

Deze veranderingen zijn een voortzetting van het beleid om de hypotheekrenteaftrek geleidelijk af te bouwen, vooral voor hogere inkomens. Zo wordt het fiscale voordeel voor huiseigenaren verminderd, wat een stap is richting meer gelijkheid tussen huurders en kopers.

Auteur: H.H. (Rico) Geerling CFP