Wanneer krijg je meer hypotheek met je inkomen?

Als je een hypotheek aanvraagt, dan wordt je aanvraag beoordeeld volgens de standaard hypotheekregels die elke bank of verzekeraar moet toepassen. In sommige situaties wordt daarvan afgeweken. De mogelijkheden zitten ondermeer in de werkelijke lasten toets. Hieronder lees je meer over deze situaties.

Wat zijn de standaardregels?

Volgens de standaard hypotheekregels berekent de bank eerst welk deel van je inkomen je mag gebruiken voor het betalen van je woonlasten en eventuele andere leningen. Dan worden de maandlasten voor je lening berekend als een annuïteitenhypotheek. Met een annuïteitenhypotheek betaal je je lening helemaal terug. Die maandlasten bestaan dus uit rente en aflossing.

Dit noem je de annuïtaire toets. De maximale hypotheek op basis van de annuïtaire toets vind je hier.

Maar heb je je hypotheek gesplitst, bijvoorbeeld in een annuïteitenhypotheek en een aflossingsvrije hypotheek? Dan zijn je maandlasten lager, omdat je niet je hele lening terugbetaalt. In sommige situaties mag gerekend worden met de lagere, werkelijke maandlast die je betaalt.

Dit heet: de werkelijke lasten toets. Hierdoor kun je meer lenen.

Wanneer geldt de werkelijke lasten toets?

In een heel aantal situaties mag een geldverstrekker de maximale hypotheek bepalen op basis van de werkelijke lasten toets. Dit biedt extra mogelijkheden om meer hypotheek te krijgen op het inkomen. Met de annuïtaire toets valt de maximale hypotheek geregeld tegen terwijl de lasten vaak erg meevallen.

Hieronder een opsomming van mogelijkheden om in aanmerking te komen voor de werkelijke lasten toets. Het is niet zo dat elke geldverstrekker deze opties biedt. De onafhankelijk hypotheekadviseur kan je uitleg geven waar er mogelijkheden zijn.

Overstappen naar een andere bank

Als je in je eigen woning wilt blijven wonen, maar wel een nieuwe hypotheek wilt afsluiten bij een andere bank (of dezelfde bank, maar met een lagere hypotheekrente of andere hypotheekvorm).

Over het algemeen sluit je de hypotheek over als de hypotheekrente lager is dan de bestaande rente.

Als je nieuwe hypotheek niet hoger is dan je oude hypotheek plus de kosten die je voor het overstappen moet betalen, dan is dat een zuivere oversluiting. Die kosten die meegenomen mogen worden bij een zuivere oversluiting zijn:

• Boeterente (kosten voor het openbreken van het rentecontract)
• Kosten hypotheekadviseur
• Taxatiekosten
• Notariskosten

Bij een aantal banken en verzekeraars kun je met de werkelijke lasten toets wél die nieuwe hogere lening krijgen voor een zuivere oversluiting.

Ben je 57-plusser?

Vanaf 10 jaar voor je AOW-leeftijd wordt ook gekeken naar je toekomstige pensioen bij de berekening van de maximale hypotheek. Kun je de maandlast van je lening ook nog betalen met je pensioen? En is het wel verstandig om de hypotheek af te lossen met je pensioen?

Vaak is het pensioen lager dan het inkomen uit loondienst. Omdat de hypotheek van veel senioren voor een deel uit een aflossingsvrije hypotheek bestaat, wordt de werkelijke lastentoets veel toegepast bij senioren. Ook voor hypotheken met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is inmiddels een ruimere regeling mogelijk voor 57-plussers. Hierdoor kun ook jij als 57-plusser je woonwensen realiseren voor:

• Verbouwen of verhuizen zodat je langer zelfstandig kan blijven wonen.
• Je hele hypotheek aflossingsvrij maken, om lagere maandlasten te krijgen.
• De overwaarde van je woning verzilveren, als aanvulling op je pensioen of om te schenken aan je kinderen of kleinkinderen.

Vraag een offerte aan met de werkelijke lasten toets

Scheiden en de werkelijke lasten toets

Hebben jullie samen een huis gekocht en de hypotheek gekregen met twee inkomens? En gaan jullie nu uit elkaar? Vroeger moest de gezamenlijke woning vaak verkocht worden, omdat één partner de hypotheek niet alleen kon betalen. Nu zijn de hypotheekregels bij relatiebreuk ruimer geworden om gedwongen woningverkoop zo veel mogelijk te voorkomen.

Ben jij de achterblijvende partner? Dan mag je een groter deel van je inkomen gebruiken voor het betalen van je woonlasten en eventuele andere leningen. En misschien is je inkomen inmiddels ook hoger dan toen je het huis kocht. Hierdoor is de kans groter dat je ook alleen de hypotheek  kunt betalen.

Let wel op: Wat veel gebeurt, is dat mensen die uit elkaar gaan, online berekenen of één van hen in de woning kan blijven wonen. Maar de online berekeningen zijn bedoeld voor nieuwe hypotheken en niet voor het aanpassen van de hypotheek na relatiebreuk. Hierdoor wordt te vaak een woning verkocht terwijl dat niet nodig is. Zeker als je kinderen hebt, is het fijn om jullie woning te houden. Maak dus altijd een afspraak met je hypotheekadviseur. Hij kan precies voor jullie uitrekenen wat jullie mogelijkheden zijn.

Meer informatie over het onderwerp scheiden en hypotheek lees je hier.

Auteur: H.H. (Rico) Geerling FFP